blognews 【堺市・松原市】離婚時の自宅売却（住宅ローン残債あり）どうする？手順と注意点を解説
離婚に伴う財産分与の中で、最もトラブルになりやすいのが「住宅ローンが残っている自宅の扱い」です。
「売却して現金で分けたいけど、住宅ローンが残っていても売れる？」
「名義や連帯保証人はどうなる？」
とお悩みではありませんか？
堺市や松原市周辺で1,100件以上の不動産売買・住宅ローン相談に対応してきた専門家の視点から、住宅ローン残債がある自宅を売却する具体的な手順と知っておくべき重要注意点をわかりやすく解説します。
住宅ローン残債がある場合の2つのパターン
売却を進める前に、先ずは「自宅の現在価値（査定額）」と「住宅ローン残債」のどちらが多いかを確認する必要があります。
①査定額が住宅ローン残債より高い場合（アンダーローン）
⇒普通に売却が可能。売却代金で住宅ローンを全額完済し、手元に残った現金（売却益）を夫婦で折半（財産分与）します。
②査定額が住宅ローン残債より低い場合（オーバーローン）
⇒売却代金だけで住宅ローンを完済できないので、預貯金などから不足分を足して全額返済する必要があります。預貯金で不足分を補いえない場合は、原則として売却できませんが、金融機関の同意を得て行う「任意売却」によって売却することも可能です。但し、任意売却の場合は債務者（住宅ローンを借りている者）は、ブラックリストに載るので、約7年間は新規でローンを組んだり、クレジットカードなどを作ることができなくなるので注意が必要です。
離婚に伴う自宅売却の5ステップ
住宅ローンが残っている自宅を売却する際は、順番を間違えると金融機関とのトラブルや売却後の返済トラブルにつながりますので、以下の手順で着実に進めましょう。
STEP① 家の名義関係と住宅ローン残債額の確定（先ずは現状把握する）
・登記簿謄本（全部事項証明書）で、単独名義か共有名義かを確認する
・住宅ローンの返済予定表または金融機関の残高証明で、現在の正確なローン残高を把握します。
・夫婦の一方が「連帯保証人」や「連帯債務者」になっていないか、住宅ローンの契約内容を確認します。
STEP② 不動産業者による正確な価格査定（適正な売り出し価格を把握する）
・地元の取引相場に詳しい不動産会社へ査定依頼をします。
・査定額とローン残債額を比較し、アンダーローンか、オーバーローンなのかを判定します。
・堺市、松原市エリアの市場環境に基づいた、適正かつスムーズに売れる価格設定がポイントです。
STEP③ 夫婦間および金融機関との方針決定（売却条件の合意と手打ち）
・売却最低価格、引き渡し時期、費用負担などを夫婦間で事前に決めておきます。
・オーバーローンの場合は、不足分をどう補填するか（自己資金投入するのか、金融機関への任意売却相談をするのか）を決めておきます。
STEP④ 不動産業者と媒介契約（売却依頼）の締結と売却活動の開始（プライバシーに配慮した売却）
・不動産業者と媒介契約（基本的には、1社だけに任せる専属専任媒介が良い）を結び、売り出しを開始します。住みながらの売却活動も可能です。
・ご近所や周囲に知られたくない場合は、販売webサイトでの露出調整や不動産会社による直接買取（一般市場で売るよりも安くなるが、即現金化が可能）も検討します。
STEP⑤ 買主が見つかれば売買契約～決済＆住宅ローン完済（名義変更と財産分与完了）
・買主との間で売買契約を締結し、決済日に売却代金を受領します
・その場で住宅ローンを一括返済し、住宅ローンの抵当権を抹消します（不動産業者と司法書士が段取りしてくれます）
・残った手元資金を夫婦間で財産分与します。
離婚時の自宅売却で失敗しない為の4つの注意点
1・どちらか一方が住み続けるリスクを把握する
「夫（または妻）がそのまま住み、ローンも払い続ける」という選択をするケースがありますが、将来的に以下のようなリスクが非常に高くなります。
・ローン名義人の返済が滞り、住んでいる側が競売に巻き込まれる
・住宅ローンの連帯保証人（自営業者の夫婦に多い）に指定されている場合、離婚後も返済義務が残り続ける
2・共有名義の場合は両者の同意が必要
自宅が夫婦の共有名義になっている場合、売却には名義人全員の同意と署名・捺印が必要です。感情的な対立から連絡が途絶えてしまうと売却手続きが進まなくなるため、早期に第三者（専門家）を交えて条件を整理することが重要です。
3・オーバーローン時の任意売却は専門ノウハウが必要
売却代金よりも住宅ローンの残債額が多い「オーバーローン」の場合、銀行等の金融機関（債権者）との交渉が必要となり、一般の不動産会社ではなく任意売却や債務整理に精通した不動産会社（基本的には会社ホームページなどに任意売却についての解説ページなどがあるところ）を選ぶ必要があります。
4・地域密着の中立な相談相手を選ぶ
離婚に関する売却では、夫婦どちらか一方の味方だけをするのではなく、「双方にとって公正・円滑な解決を図れる第三者」の存在が不可欠です。
また、堺市や松原市といった地域の取引動向や物件特性を熟知している不動産会社を選ぶことで、早期売却や適性価格での取引が可能となります。
堺市・松原市での離婚売却なら
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不動産売却は単なる物件の取引ではなく、ご相談者様・お客様のこれからの生活を守る重要な手続きです。
リアルター（代表者：坂口 貴長隆）が選ばれる理由
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松原市・堺市を中心とした南大阪エリアの不動産相場を熟知。そして、期限もあり難易度の高い任意売却にも精通。
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