blognews Q・【離婚時の持ち家売却】住宅ローンが残っている場合の注意点と最適なタイミングは？
宅建士26年目で不動産コンサルタント・リアルター代表の坂口貴長隆です。
近年の日本では3組に1組が離婚しているといわれるように、離婚をきっかけに自宅を売却したいと考える人も多いのではないでしょうか？
離婚を決意された際、多くの方が直面する大きな悩みのひとつが「住宅ローンが残っているマイホームをどうするか」という問題です。
「売却したいけれど、ローンが残っている状態でも売れるの？」
「財産分与はどうなるの？」
「売り出すタイミングは離婚前？それとも離婚後？」
このようなご不安を抱える方に向けて、不動産売却の注意点とベストな売却タイミングについて分かりやすく解説します。堺市・松原市エリアで26年にわたり不動産取引をサポートしてきた経験から、トラブルを未然に防ぐためのポイントをお伝えします。
【Answer】
1・先ずは「住宅ローンの残債額」と「家の査定額」を確認する
ローンが残っている家を売却する場合、最も重要なのは「現在の家の価値（売却予想価格）」と「住宅ローンの残債」のバランスです。まずは不動産会社に査定を依頼し、以下のどちらの状態になるかを把握しましょう。
【売却価格がローン残高より高い場合】
家の売却代金で住宅ローンを全額返済できる状態です。
手元に残った売却益から仲介手数料などの諸経費を差し引いて、夫婦で公平に分ける（財産分与する）ことができるため、最もスムーズでトラブルの少ないケースです。
【売却額がローン残高より低い場合】
家を売っても住宅ローンを全額返済できない状態です。
不動産を売却するには住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消する必要があります。家の売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、預貯金などで補う必要がありますが、補填が難しければ債権者（金融機関）の同意を得て売却する「任意売却」という専門的な売却手続きを検討する必要があります。
2・離婚による不動産売却の3つの注意点
離婚時の不動産売却では、一般的な不動産売却にはない特有の注意点があります。
①所有者と連帯保証人の確認
家が「夫婦の共有名義」になっている場合、どちらかの意思だけで勝手に売却することはできません。また、一方が主債務者で、もう一方が連帯保証人または連帯債務者になっている場合、家を売却してローンを完済しない限り、離婚後もその責任は続くことになります。
②とりあえずどちらかが住み続けるリスク
離婚後も夫または妻が家に残り、もう一方が住宅ローンを払い続けるケースは少なくありません。しかし、支払い側が途中で住宅ローンを滞納してしまい、住んでいる家が競売にかけられてしまうと、落札者によって住んでいる者は強制的に追い出されることになります。
③財産分与の基準日
財産分与の対象となるのは「別居時」または「離婚時」のどちらか早い時点での財産です。別居後に住宅ローン残高が減ったとしても、基本的には別居時点での価値を基準に計算されるため、認識のズレがトラブルを生むことになります。
3・売却のタイミングは「離婚前」が絶対におススメ
結論から言えば、家を売り出すタイミングは離婚前（離婚協議中）を強くお勧めします。その理由は以下のとおりです。
①連絡が取りやすい
共有名義の不動産を売却する場合、様々な書類の準備や手続きで双方の協力が不可欠なため、離婚が成立し別々の生活を始めてしまうと、連絡を取ること自体が精神的な負担となり、手続きが滞ってしまいがちになります。
②財産分与を終わらせてから新生活をスタートさせる
現金化してきっちり半分に分ける（換価分割する）ことで、後腐れなく、すっきりとした気持ちでそれぞれの人生に向かうことができます。
③引越しのタイミングを合わせやすい
売却活動を通じて引越し時期の調整などが夫婦で相談しやすく、新しい住まいへの移行がスムーズにできます。
まとめ：早めの売却査定と専門家への相談が解決の第一ステップ
離婚に伴う不動産売却は、感情的な負担も大きく、住宅ローンの契約内容や法律（財産分与）が絡むため、ご夫婦だけで解決しようとすると話がまとまらないことが多々あります。
まずは、「今、家がいくらぐらいで売れそうか」という客観的な事実を知ることが前へ進むための第一ステップです。
私どもリアルターは、堺市・松原市での不動産売却に特化し、これまで1,100件以上のお客様のご相談やサポートを行ってまいりました。
秘密厳守で、ご相談者様にとって一番良い解決策をご提案いたします。「まだ売ると決めたワケじゃないけど、先ずは査定だけでも」という段階でもかまいませんので、「ホームページの記事を見た」とお気軽にお電話ください。
堺市・松原市の不動産売却なら
リアルターまで
TEL：072-350-5725
受付／10：00～19：00
