blognews 古い分譲（区分）マンションは早く売るべき理由
築古の区分マンション、つまり、古い分譲マンションは持ち続けるべきか？、早く売却した方が良いか？という質問をよく受けます。
いち個人が所有しているという視点から見れば、物件の立地によっては空き家の場合や3LDKなど広い物件に1人で住んでいる場合などは、維持費などの経済的、そして古くなるほど物件価値が減り続ける（マンションは戸建よりも土地の割合が少ないので、物件価格の大半を占める建物の価値は下がり続ける）という観点から「売れるうちに売却してしまう」というのが一般的な考え方と言えます。
分譲マンションは建物が古くなるほど、管理費や修繕積立金の額がどんどんと膨れ上がります。これは、世の中の物価上昇率（インフレ）は、約2％ずつ上昇しているためです。
また、分譲マンションの多くは鉄筋コンクリート造のため、その耐用年数は47年もあることから、木造や鉄骨造の一戸建てと比べると贅沢品扱いとなり、固定資産税も割高で、しかも建物が古くなるにつれて固定資産税が年々減少するスピードも遅いので、長い期間、高い固定資産税を払い続けるという負担もあります。
日本国内では、昭和の高度成長期から多くの分譲マンションが建てられてきたため、耐用年数を超えた築50年以上のマンションなどを今後どうしていくのか？という切実な問題にも直面してきています。
そのため、区分所有法も改正されて2026年4月1日に施行されたので、重要な内容を簡単に解説します。
1・集会の決議がスムーズに
①出席者の多数決で決めれるようになった
改正前は、集会に参加していない者も含めた全区分所有者と議決権の多数の賛成によって決議されていましたが、建替え決議、区分所有権の処分を除き、集会に参加した区分所有者の多数決で決めれるようになりました。
②所在等不明区分所有者を除外できるようになった
裁判所は、区分所有者が分からない時は他の区分所有者または管理者の請求によって集会議決の母数から除外できることになりました。
2・多数決の条件がゆるくなった
①共用部分について重大な変更を行う時
・集会に参加した区分所有者で決めれる（但し、過半数の出席は必要）
・区分所有者の頭数だけでなく、議決権も4分の3ではなく、過半数まで引き下げれるようになった
②共用部分の大規模復旧を行う時
・多数決は、集会へ参加した区分所有者で行える（但し、過半数の出席は必要）
・多数決割合の4分の3が3分の2に緩和された
⓷建替え決議について
建替えの母数は全区分所有者となっていますが、
（1）地震に対する安全基準に適合していない場合
（2）火災に対する安全基準に適合していない場合
（3）外壁等が剥離や落下で周辺に危害を生じるおそれがある場合
（4）給排水設備などの損傷や腐食により著しく衛生上有害となるおそれがある時
（5）バリアフリー基準を満たしてない時
などについては、多数決は5分の4ではなく、4分の3となります
3・多数決による区分所有建物の再生について
以前は、抜本的な建物の再生は建替え決議のみでしたが、法改正により下記も多数決5分の4で出来るようになりました。
①一棟丸ごとリノベーション
②建物と敷地を売却すること
⓷建物を解体して敷地を売却すること
④建物を解体すること
⑤建物が全部滅失した時に建物を再建築すること
以上のことから、自分は建替えを望んでいないのに多数の区分所有者が合意した場合には、解体費や建築費を出す必要があるので、いざ、そのような時期になってから売却しようとすると売れないことは安易に想像できますよね？
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