blognews 相続した空き家での病死は事故物件？告知義務はある？
こんにちは。宅建士26年目で不動産コンサルタント・リアルター代表の坂口貴長隆です。
今回は、松原市北新町にある空き家を相続したK様から、
「相続した空き家の●●で身内である前所有者が病死で亡くなっていたが、これは事故物件という扱いになるのか？売却する際に価格にマイナスの影響はでるのか？」
というご相談を受けました。
不動産における事故物件の告知義務については、令和3年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」というものを発表しています。
ちなみに、このガイドラインは特定の人が継続的に生活する場となりうる「居住用不動産」を対象としている。
そのため、事務所や店舗などの事業用物件の場合は、心理的瑕疵が売買締結に大きな影響を与えるとも言い切れないことから当事者の意向にそって適切に対処するというのが実務レベルでの解釈です。
宅地建物取引業者が告知しなくても良いケース
①自然死または日常生活での不慮の死
老衰や持病などによる病死などの自然死は、当然に予測されるものであり、自宅における死因割合のうち、約9割を占める一般的なものであるため。又、裁判例でも自然死については心理的瑕疵への該当を否定している判決も存在することから買主（借主）の契約判断に影響を及ぼす可能性は低いと考えられています。
又、事故死に相当するものでも、自宅の階段での転落や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の事故による死については、当然に予測されるものであるから自然死と同様に原則として告知しなくても良いことになっています。
ただし、自然死や不慮の事故でも長期間にわたって人知れず放置されたことにより特殊清掃（大規模リフォームを含む）が行われた場合においては、告知する必要があるといえます。
②賃貸物件においては、特殊清掃を行った孤独死の発見などから概ね3年以上経過している場合
この場合は告知不要とされています。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に大きい事案は、告知するべきと解釈されています。
③対象不動産の隣接住戸や普段使用しない共用部分での事故
こちらも、原則として告知不要と解釈されています。
【留意事項】
告知内容は、亡くなった方やその遺族等の名誉および生活の平穏に配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況については告げる必要はないとされています。
以上のことから、今回ご相談いただいたK様の松原市の売却物件については、事故物件には該当しないものの周知性もあることから、物件情報の説明欄には「告知事項あり」と表記させていただいており、問い合わせのあった方には個別に内容を説明するというスタンスで売却活動を行っています。
堺市・松原市の事故物件の売却相談は
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受付／10：00～19：00
