blognews 空き家を相続した人へ。売却査定が下がる原因トップ3と自分でできる対策
宅建士26年目で不動産コンサルタント・リアルター代表の坂口貴長隆です。
「実家を相続したけれど、誰も住む予定がないから売却を考えようか……」
そう思い立って一括査定サイトなどを利用する前に、少しだけ立ち止まってみてください。
実は、空き家は「放置していた期間」「事前の準備不足」「よかれと思って先走る内容」によって、
本来の価値よりも査定額が大幅に下がってしまうリスクがあります。
今回は、空き家の売却査定が下がる原因TOP3と、売主様側で今すぐできる具体的な対策をまとめました。
査定額が下がる原因TOP3とその対策
第1位：建物内の「残置物（家財道具）」を激安の処分業者に「全部持って行って」と任せてしまう
査定時に最もマイナス印象を与えやすいのが、家の中に残された大量の家具や生活用品です。しかし、処分業者への依頼の仕方によっては逆効果になることが多々あります。
・なぜ下がる？
残置物処分を激安で請け負う処分業者は少しでも利益を確保するために、完全に不要な残置物だけでなく、置いておけば次の買主様が使うかもしれない、古いエアコン・ガス給湯器・照明器具・水栓金具など少しでも換価できそうなものは全てゴッソリと持って行ってしまいます。しかし、これらの処分は一般的に次の買主様が決まってからでも十分に間に合いますので、先に処分すると査定額が下がることになります。
・【対策】まずは「思い出の品」の整理から始める
すべての荷物を業者に頼んで一気に処分する必要はありません。まずは貴重品や形見の品を整理し、自分で捨てられるゴミだけでも処分を進めておきましょう。査定時に「引き渡しまでに室内は空にします」と明確に伝えるだけで、マイナス評価を防ぐことができます。
しかし、自分で処分するのは業者へ依頼するよりも目先のコスパは良くなりますが、空き家（競合物件）が増え（売れにくくなる）速度や空き家が傷む（査定が下がり続ける）速度を考えるとタイパ（タイムパフォーマンス）は悪くなる可能性が高いので、売却する意思があるなら、先に地元の不動産業者数社に相談してから、残置物処分について検討すると良いでしょう。
第2位：雨漏り、シロアリ被害の放置、床の傾き
誰も住んでいない空き家は、換気が行われないため湿気がこもり、急速に劣化が進みます。
・なぜ下がる？
「建物の基本構造（柱、梁、基礎、屋根）」にダメージがある場合、売却後に「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」のトラブルに発展するリスクが高まります。
特に雨漏りやシロアリ被害は、修復に莫大な費用がかかるため、査定額は大幅に減額されます。
・【対策】「不具合の早期発見」と「プロへの正しい自己申告」
建物を無理に多額の費用をかけてリフォームする必要はありません。大切なのは、どこにどんな不具合があるのかを事前に把握しておくことです。査定時に「実は2階のこの部屋に雨漏りの跡があります」と正直に伝えることで、後からのトラブルを防ぎ、現況のままで最適に売却するプラン（現状有姿売却や業者買取など）を組み立てやすくなります。
第3位：境界が未確定、または土地の「越境物」がある
古い戸建てや、長年隣近所との付き合いが途絶えている空き家で非常に多いトラブルです。
・なぜ下がる？
お隣のブロック塀がこちら側に数センチはみ出している（越境）、あるいは逆にこちらの木の枝や屋根がはみ出している場合、そのままでは次の買い手が安心して家を建て替えたり購入したりできません。
特に、土地面積が大きい物件ほど（例えば70坪以上など）、境界が曖昧な土地は売れにくく、境界確定について隣接地の所有者が一人でもハンコを押さない人が出てくる可能性がゼロではないので、査定額が大きく下がりがちとなります。
・【対策】隣地との関係性を確認し、専門家に早めに相談する
まずは敷地をぐるっと歩いてみて、お隣との間に明らかな「はみ出し」がないか、古い境界杭が残っているかを確認してください。
また、土地の面積が70坪以上あって一般の消費者よりも建売業者が買いそうな物件で境界が不明（確定していない）なら、土地家屋調査士へ依頼して境界を確定させておくことをおススメします。
境界確定の費用は隣接地の所有者の数にもよりますが、一般的には60万円～120万円ほどかかり、期間も3ヶ月～4カ月ほどかかりますので、早めに対策する方が売却もスムーズになります。
相続登記の義務化にも要注意！
法改正により、不動産を相続したことを知った日から3年以内の相続登記（名義変更）が義務化されています。
「まだ売るかどうか迷っているから」と放置していると、過料10万円（ペナルティ）の対象になるだけでなく、いざ売却したくなったときに手続きが煩雑になり、売り時を逃してしまうことにもなりかねません。売却査定と並行して、まずは名義がどうなっているかを確認しておくことが重要です。
どうすれば高く、スムーズに売れる？
空き家の売却は、単に「いくらで売れるか」という金額だけの問題ではありません。
・残置物はどう処分するのが一番安上がりか？
・古い家は解体して更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きで売るべきか？
・地域の相場や、買い手のニーズに合わせた最適な売り方は何か？
これらは、物件のコンディションや周辺環境によって1軒1軒すべて答えが異なります。
私（リアルター坂口）は、これまで1100件以上の空き家・相続物件の売却相談を受けてきた経験から、売主様の手間を最小限に抑えつつ、物件の価値を最大限に引き出す方法をご提案いたします。
「査定額だけ知りたい」「何から手をつければいいか分からない」という段階でも全く問題ありません。まずは、あなたの大切なご実家の『これからの可能性』について、一緒にお話ししてみませんか？
どうぞお気軽にご相談ください。
日中は査定や売却活動で出ていることが多いので、お電話が繋がらない時は、時間を空けて何度かお電話いただけましたら幸いです。
堺市・松原市の空き家売却相談は
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