blognews 堺市・松原市にある戸建賃貸（収益物件）のオーナーチェンジならいくらで売れる？
こんには😀
宅建士26年目で不動産コンサルタント・リアルター代表の坂口貴長隆です。
今回は、不動産の売却相談でも割とよくある堺市や松原市にある、賃貸物件として活用中の収益物件（築40年以上の木造住宅）を売るならいくらぐらいで売れますか？という質問にお答えします。
オーナーチェンジ物件の売却相場
堺市および松原市において、築40年以上の木造戸建（オーナーチェンジ）を売却する場合の価格相場は、
おおよそ 300万円〜800万円 がボリュームゾーンとなっています。
投資家が購入の指標とする表面利回りは立地にもよりますが、 13%〜15%（最低でも10%以上）が現在の目安です。
1. 価格決定のメカニズム（収益還元法ベース）
築古の収益戸建は「現在いくらで貸せているか（想定されるか）」から逆算される利回りによって、価格の大部分が決定します。
堺市・松原市における築古戸建の家賃相場は 月額4万円〜7万円 程度が多く、これをもとに計算されます。
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家賃が月額5万円（年間60万円）の場合の売出価格イメージ
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利回り 10% の強気設定 ＝ 600万円
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利回り 13% の標準設定 ＝ 461万円
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利回り 15% の保守設定 ＝ 400万円
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2. 価格評価を大きく左右する「建物の状態」
築40年超となると法定耐用年数（木造22年）を大きく超過しているため、銀行評価上の建物価値はほぼゼロとなります。しかし、実際の市場取引においては、建物の構造的なコンディションと修繕履歴が投資家の利回り要求（リスク評価）に直結します。
マイナス査定になりやすい要因
雨漏り（屋根や外壁の劣化状態）、シロアリ被害、基礎や柱の傾き、給排水管の寿命など、軀体やインフラに関わる致命的な劣化が見られる場合。買主は購入直後、あるいは将来の莫大な修繕費を懸念するため、利回り 15%～20％ 以上の高いリターンを求め、価格は300万円円台に落ち込みやすくなります。
プラス査定になりやすい要因
過去に屋根の修繕（葺き替えやカバー工法）、外壁の防水処理、水回りの更新など、建物としての寿命を延ばす手当が適切にされている場合。突発的な修繕リスクが低いため、投資家も安心して 10%〜13%台 の低めの利回り（＝高めの売却価格）で買付けを入れてきます。
3. 買主の属性と取引の特性
築40年以上の木造物件は、一般的な金融機関の収益物件ローンを利用することが非常に困難です。そのため、ターゲットとなる買主は以下に限られてきます。
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現金（キャッシュ）決済が可能な個人投資家
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日本政策金融公庫などで無担保枠を使える実績ある投資家
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将来の建替え用地としての価値を見込む地場の不動産会社
ローン特約による白紙解約のリスクは低いというメリットがある反面、手金を出動させる投資家は物件の「実質的な状態」や「将来更地にしたときの土地値（出口戦略）」をシビアに見極めます。
4. エリアごとの傾向
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松原市: 車社会の側面も強いため、カースペースが1台分でもあるとファミリー層の安定した賃貸需要が見込めます。駅から少し離れていても、実勢の土地値が底支えになるケースが多いです。
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堺市: 堺区や北区などの駅徒歩圏内であれば、利回りが多少低くてもスピード成約しやすい環境です。一方で南区や東区のバス便エリア、あるいは前面道路が極端に狭い、再建築不可などのネックがある場合は、価格を抑えて利回りの見栄えを良くする必要があります。
売却時のポイント:
賃貸借契約書などの事務的な引継ぎ書類はもちろんですが、過去にどのような修繕・メンテナンスを行ってきたかの記録を詳細に提示することが、不要な指値を防ぎ、相場の上限で売り切るための強力な材料となります。
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