blognews 不動産売却における8つの嘘
宅建士26年目で不動産コンサルタント・リアルター代表の坂口貴長隆です。
今回は、不動産売却のご相談を頂く中で売主様からよく受ける質問や思い込み8つをピックアップして、私が中立の立場で回答しましたので、相続された物件などの売却の一助となれば幸いです。
不動産売却 8つの嘘
1・査定額＝販売価格である、は嘘
買取業者による不動産査定額は、その買取業者への売却価格となりますが、一般市場のエンドユーザー（消費者）へ売却する場合は、査定額を参考値として売主様が自由に決めることができます。
リアルターでは、土地や建物の状況とお客様のご希望に応じて販売価格を提案させていただきますので、多くの不動産会社に査定依頼をする必要はありません。
2・売却には広告費が必要である、は嘘
物件を売却する為にかかる広告費や人件費、調査費用などはリアルターが負担しますので、売主様は実際に物件が売れた時に売れた価格に応じた仲介手数料を売却代金の中からお支払いいただけます（成功報酬型な）ので、手持ち資金の中からの出費する必要はありません。
3・仲介手数料半額や無料はお得、は嘘
売却する相手が買取業者であれば当然、仲介手数料や残置物処分費用はかかりませんが、買取金額は一般市場で売却する場合の7割～半額程度となる（つまり、物件価格によっては数百万円もの差が出る）ので、結果的には金額面を見ると損していることになります。
一般市場で売却仲介してもらう不動産業者の手数料が半額や無料の場合、その業者がどこで儲けるのか？という事を理解する必要があります。タダ（無料）ほど怖いものはありません。
4・リフォームした方が高く売れる、は嘘
一般的には買主様が自分の好きなようにリフォームをしますので、先走って買主が望まないリフォームをしてしまうと思うほど価格も伸びずに費用倒れになることがありますので注意が必要です。
5・住みながら売るのはなかなか売れない、は嘘
多くのお客様が住みながらの売却をされています。確かに休日の内見立会などで予定がつぶれることもありますが、買主様も直接売主様から物件の状況や近隣のことを聞けるので、空き家と比べて売れにくいということはありません。但し、基本的に人は物事など見た目で判断しますので、室内の整理整頓、掃除、消臭をきちんとしておく必要があります。
6・不具合があれば契約不適合責任を取る必要がある、は嘘
買取業者のキャッチで多いのが、業者買取だから契約不適合免責（無責任）で売れますよというもの。しかし、売主様が不動産業者や法人でなく個人であれば、売買契約書の特約で「売主は契約不適合責任を負いません」と明記して売れば、後から不具合が発見されても責任を負う必要はありません。但し、売主様が知っている不具合を買主様へ告げず（隠して）売却した場合は、責任を負う必要がありますので注意が必要です。
7・ホームインスペクションすれば高く売れる、は嘘
費用が10万円程度のホームインスペクションとは建築士などの有資格者の目視によって、中古住宅の状態を評価するもので、築古物件の購入で気になる耐震性やシロアリ被害の有無などは分からないため、してないよりはマシな程度。
8・大手不動産業者の方が高く早く売れる、は嘘
大阪府下だけでも不動産業者の数は12,000社を超えており、そのほとんどが中小企業や個人経営の不動産業者です。売却を専任で任された不動産業者は宅建業法により、他の不動産業者に情報公開し連携して売却活動することが義務付けられている為、小さな不動産業者でも販売力は大手とさほど変わりません。逆に大手不動産業者は莫大な広告費用と人件費を費やすことで多くの売主様が依頼するため、支店によっては営業マン1人が30件もの案件を抱えるとも多々あります。営業マンの立場で考えれば心情や時間的に売れやすい物件、儲かる物件を優先して売却活動することが安易に想像できます。
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