blognews 事故物件とは？事故物件の売却査定は？
宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口貴長隆です。
事故物件とは？
事故物件とは、不動産の取引において、買主や借主が心理的に忌避するであろう「何らかの嫌悪すべき事由」を抱える物件の通称です。法律上の明確な定義はありませんが、一般的には、物件内やその敷地内で過去に人が亡くなった履歴がある物件を指す場合が多いです。
具体的には、以下の事由が事故物件と見なされる主なケースです。
①殺人・自殺: 物件内で殺人事件や自殺があった場合。これが最も一般的な事故物件の認識です。
②火災: 火災が発生した場合。火事自体が建物に大きな影響を与えるため、物理的な損耗が問題となります。
③孤独死: 病死や自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃が必要な状況になった場合。腐敗による汚染や異臭、清掃の履歴が心理的瑕疵と見なされます。
事故物件扱いにならないケース
①建物内や敷地内での病死（転倒など不慮の事故も含む）などで、死後すぐに発見されて特殊清掃の必要がない場合。
事故物件の売却査定額は、どう計算するか？
事故物件の売却査定額は、通常の物件の査定額をベースに、心理的瑕疵による価格の減額（減価）を適用して計算されます。
1. 通常査定額の算出
まず、事故の事実を除外して、立地、築年数、建物の状態などから通常の市場価格（査定額）を算出します。
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取引事例比較法: 近隣の類似物件の取引事例を基に算出。
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原価法: 建物の再調達原価から減価償却費を差し引いて算出（一戸建ての場合など）。
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収益還元法: 賃貸に出した場合の収益性から逆算して算出（投資物件の場合）。
2. 心理的瑕疵による減額（減価）の適用
算出された通常の市場価格から、心理的瑕疵による価格の減少分を差し引きます。この減額幅は、事故の内容や経過年数によって大きく変動し、画一的な計算式はありませんが、不動産業界で慣習的に用いられる目安があります。
3. その他の考慮事項（追加減額または回復要因）
上記の減額に加え、以下の要因が査定額に影響します。
①経過年数による価格回復: 事故発生から時間が経過する（一般的に7年〜10年程度）と、告知義務が終了したり、心理的な忌避感が薄れるため、減額幅は徐々に縮小する傾向があります。
②物理的な損耗の修繕費: 孤独死などによる特殊清掃費や、内装・設備の交換費用（リフォーム費用）が別途必要であれば、その費用が追加で差し引かれます。
③事故のあった部屋・場所: マンションの場合、事故のあった住戸のみが大幅に減額され、他の住戸や物件全体への影響は比較的限定的になります。
④売却の難易度（買主の選定）: 一般の個人ではなく、専門の買取業者に売却する場合、早期現金化のメリットと引き換えに、さらに数%〜10%程度の減額となることがあります。
このように、事故物件の査定は、通常の不動産評価と、心理的側面を定量化するという難しい判断が組み合わさって計算されます。
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