blognews なかなか売れない不動産の理由と対処法は？
宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口 貴長隆です。
今回は、自宅や空き家などを売りに出してもなかなか反響が出ずに売れない、反響があってポツポツと内見もあるけど売れない・・・、そんな時の理由と売れない時の対処法について私の経験と主観に基づいてお話します。
1. なかなか売れない不動産の理由
1・価格が相場より高い
売り出し価格が周辺の相場や物件の価値に見合っていない場合、買い手は見向きもしません。売主の希望価格や不動産会社の査定価格が高すぎるケース。売れない物件の大半の理由がこれです。
2・物件の状態が悪い
建物の劣化や損傷が著しい、築年数が古い、水回り設備が古い、内装や外観に清潔感がない、間取りが市場のニーズに合っていないなど、パッと見ただけでもリフォーム費用が相当かかる物件と思われると売れません。なので、建物は空き家になったら傷むスピードが早いので、放置せずに月々数千円の定額を支払ってでも維持管理しなければ、売却時に数十万円～数百万円も損することがあります。
3・立地条件が悪い
駅や商業施設から遠い、交通の便が悪い、日照条件が悪い（北向きなど）、そもそも人口が少ないなど、生活利便性に劣る立地は売却が難しくなりますが、これはあなたが悪い訳ではなく、どうしようもありません。
4・不動産会社の売却活動が不十分
担当者の営業力が不足している、広告の質や量が少ない、販売戦略が適切でない、物件の「囲い込み」をしている（自社で買い手を見つけようとして他の不動産会社に情報共有しない）などの問題が考えられます。
5・その他、物件固有の問題
再建築不可物件、旧耐震基準の建物、境界が確定していない土地などは、買い手にとってリスクが高く、特に大規模リフォームして再利用が前提となる再建築不可の木造物件などは建築基準法の一部改正（4号特例の縮小）によって令和7年4月以降、売却が困難になると言われています。
2. なかなか売れない不動産への対処法
1・価格の見直し
これが最も効果的な対策です。周辺の成約価格や競合物件の価格を再度調べ、相場に見合った価格に値下げすることを検討しましょう。希望価格に固執せず、市場の動きを冷静に見て早く売り切ることも災害リスクや維持管理費の視点からみて得策といえることも多々あります。
2・掃除と整理整頓
水回りや玄関など、特に汚れやすい場所を徹底的に掃除し、不要なものを処分して部屋を広く見せます。
3・最低限のリフォーム
設備が著しく古い場合は、水回りなど部分的なリフォームするのも一つの手（買取再販の不動産業者はこれをやっている）ですが、必ずしも希望価格で売れるとは限らないので、一定のリスクがあります。
売却活動の見直し
上記を試しても売れない場合は、以下の方法も視野に入れます。
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不動産買取: 不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。仲介と比べて売却価格はかなり安くなりますが、数日で確実に現金化できます。
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更地にして売却: 建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にした方が売れやすいケースもあります。ただし、解体費用がかかることや、1月1日を基点として固定資産税の優遇がなくなる点に注意が必要です。
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賃貸物件として活用: 売却を諦めて賃貸として運用する選択肢もあります。ただし、賃貸需要のある立地か、リフォーム費用はどのくらいかかるかなどを事前に検討する必要があります。
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