blognews 松原市にある空き家を相続した人へ。空き家は管理しないと売却で大損する理由
宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口 貴長隆です。
今回は、空き家を相続してから放置している人へ、いずれ売却するなら、それまでキチンと空き家管理しないと大損しますよっていう内容です。
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https://youtu.be/rzZpJlLoiKI?si=YQ6p-4Omsdo9T6rj
上記の写真は、空き家となって5年ほど放置した連棟長屋の1戸です。空き家は人が建物に出入りしない為、長期間放置していると建物や床下に湿気がこもりやすい（温度変化や換気が少ない）ので、100％に近い高確率でシロアリが発生してしまいます。
日本では北海道の極寒地の一部を除く全ての場所に白蟻がウジャウジャと生息しています。
なので、あなたの家の基礎下や庭にもシロアリは生息していますが、シロアリの身体はクロアリと違って粘膜で出来ており、太陽光や風に当たると死んでしまう為、日の当たる場所や床下でも風通しの良い造りのところには出てこないのです。
少し回り道な話をしましたが、空き家管理をしないと売却で損をする理由について、簡単にまとめておきます。
1・建物が劣化して資産価値が低下
1-1・老朽化の進行: 人が住まなくなり、定期的な換気や通水、清掃が行われないと、カビの発生、湿気による建材の腐食、害虫・害獣の発生、設備の故障などが急速に進みます。これにより建物の劣化が進行し、資産価値が著しく低下します。
1-2・売却価格の低下: 劣化が進んだ物件は、買い手から見れば大規模なリフォームや修繕が必要となるため、購入意欲が低下し、相場よりも低い価格でしか売れなくなります。場合によっては、売却自体が困難になることもあります。
1-3・解体費用の発生: 劣化が激しい場合、建物の利用価値がないと判断され、売却前に解体が必要になることがあります。解体費用は建物の構造や面積によって異なりますが、数十万から数百万円かかるため売却で手元に残る金額を減らす要因となります。
2・ 特定空き家に指定されて税金負担増加
2-1・特定空き家制度: 適切な管理がされずに放置された空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき「特定空き家」に指定される可能性があります。
2-2・固定資産税の優遇措置の解除: 住宅用地には固定資産税の特例があり、税金が最大6分の1に軽減されます。しかし、「特定空き家」に指定されると、この特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。これにより、維持費が大幅に増加し、売却までの経済的負担が大きくなります。
2-3・行政代執行: 特定空き家に指定されても改善が見られない場合、自治体が行政代執行として空き家を解体し、その費用を所有者に請求することがあります。
3・ 近隣住民とのトラブルや賠償責任
3-1・損害賠償リスク: 放置された空き家は、雑草や樹木の越境、屋根や外壁の破損による飛散、害虫・害獣の発生、不審者の侵入など、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。これらの問題で近隣住民に損害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性があります。
3-2・売却への影響: 近隣住民とのトラブルや悪評は、物件の印象を悪くし、買い手が見つかりにくくなる原因となります。
4・ 税制上の特例を適用できなくなる可能性
4-1・相続空き家の3,000万円特別控除: 相続した空き家を売却する際に、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（通称：空き家特例／相続空き家の3,000万円特別控除）」があります。この特例は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなどの期限や、家屋が「空き家」の状態であること（賃貸などに供されていないこと）などの条件があります。
4-2・特例適用条件の喪失: 管理を怠り、物件が著しく劣化したり、何らかの理由で一時的にでも他者が居住したり、事業用に使用したりすると、この特例の適用条件を満たさなくなる可能性があります。特例が適用できない場合、譲渡所得にかかる税金が高額になり、結果的に手元に残る金額が減ってしまいます。
まとめ
空き家を相続したら、速やかに売却するにしても、賃貸に出すにしても、あるいは自分で住むにしても、まずは適切な管理を行うことが重要です。管理を怠ると、建物の劣化、税金負担の増加、近隣トラブル、そして売却時の税制上の優遇措置を受けられなくなるなど、様々な理由で「損」をしてしまう可能性が高まります。早めに専門家（不動産会社や税理士など）に相談し、適切な対策を講じることが大切です。
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