blognews 松原市にある築古（特に空き家）の物件は南海トラフ地震が発生する前に売却すべき理由
宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口 貴長隆です。
南海トラフ地震は、日本に甚大な被害をもたらす可能性が指摘されており、いつ発生してもおかしくない状況と言われています。
そして、この南海トラフ地震は、築古物件（特に昭和56年以前に建築された木造2階建や木造3階建）の所有者にとっては、売却を検討する上で重要な要素となります。
築古物件が南海トラフ地震で大損する可能性
南海トラフ地震が発生した場合、築古物件が大損する可能性は十分にあり、その主な理由は以下の通りです。
1・旧耐震基準による耐震性の不足
・日本の建築基準法は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正され、それ以前の建物を「旧耐震基準」、それ以降の建物を「新耐震基準」と呼びます。
・旧耐震基準の建物は震度5強程度までの揺れに耐えられる設計ですが、新耐震基準の建物は震度6強～7程度の揺れでも倒壊・崩壊しないことを目標としています。
・南海トラフ地震では、広い範囲で震度6弱以上の強い揺れが予想されており、旧耐震基準の築古物件は倒壊や損壊のリスクが高いとされています。特に、築50年以上のマンションなど旧耐震基準の物件は、売却が難しくなる可能性があります。
・また、1階がピロティ（駐車場）になっている、複合用途型（1階や2階が店舗や事務所）である、異なる構造が混在している（混構造）などの特徴を持つ旧耐震マンションは、特に危険度が高いとされています。
2・規模な修繕費用や建て替え費用
・地震によって建物が損壊した場合、大規模な修繕費用や建て替え費用が発生します。特に築古物件は、被害が甚大になる可能性が高く、その費用も高額になることが予想されます。
・万が一、全壊や半壊を免れても、高架水槽や受水槽の破損による長期的な断水、屋外埋設管の破断によるライフラインの断絶（電気・ガス）、揚水ポンプや雨水排水ポンプの故障による水害、エレベーターや共用階段の故障、玄関ドア枠の歪みによる閉じ込めなど、様々な被害が想定されます。
・地震保険だけでは火災保険額の半分までしかかけれないので、倒壊した場合の再建築にかかる費用について全額カバーできません（足りない分は自己資金が必要となります）
3・資産価値の急落と売却困難
・地震で被災した地域では、建物の倒壊や被害の拡大に伴い、不動産価格が大幅に低下する傾向が見られます。
・もし南海トラフ地震が発生し、津波による被害も出れば沿岸部の地価は間違いなく下がり、売却に影響が出るでしょう。
・被害を受けた物件は、買い手が現れにくくなり、手放したくても手放せない状況に陥る可能性があります。結果的に、大幅な値下げをしないと売却できない、あるいは売却自体が非常に困難になることも考えられます。
4・損害賠償リスク
・南海トラフ地震が発生して近隣が倒壊していない中、あなたが所有している築古物件が倒壊して第三者等に被害を与えた場合、多額の損害賠償請求をされる可能性があります。
これは、誰が見てもちょっと大きな地震がくれば倒壊するかもしれないと安易に予測できる建物を補強せずに放置したことによる善管注意義務違反に問われることがあります。（過去の事例では、九州の震災で古い賃貸物件の入居者が倒壊で死亡し、遺族から家主へ1億円ほど損害賠償請求をされた事例もあります）
南海トラフ地震が来る前に売却を検討すべき理由
上記の理由から、南海トラフ地震の発生が懸念される前に築古物件を売却することは、以下のようなリスクを回避し、大損を防ぐために有効な選択肢となります。
1・耐震性の不足による倒壊・損壊リスクの回避: 地震による物理的な被害とそれに伴う経済的負担を避けることができます。
2・資産価値の下落リスクの回避: 地震発生後に不動産市場が混乱し、価格が急落する前に、現時点での価値で売却することができます。
3・売却困難になるリスクの回避: 地震後に買い手が激減し、物件を手放せなくなる事態を防ぐことができます。
4・損害賠償リスクの回避: 万が一の際の責任を負うリスクを回避できます。
売却の検討にあたって
売却を検討する際には、以下の点に留意すると良いでしょう。
1・耐震診断の実施: ご自身の物件が旧耐震基準か新耐震基準かを確認し、必要であれば耐震診断を受けることで、現在の耐震性を把握できます。
2・耐震改修の検討: 耐震診断の結果、耐震性が不足していると判断された場合、耐震改修を行うことで物件の価値を高め、売却しやすくなる可能性があります。ただし、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
3・専門の不動産買取業者の活用: 地震による倒壊リスクのある物件や、一般の不動産屋では売却が難しい「訳あり物件」であっても、専門の不動産買取業者は再販・運用ノウハウを持っているため、買い取ってもらえる可能性があります。
4・ハザードマップの確認: 自宅のある地域のハザードマップを確認し、液状化や津波、土砂災害などのリスクを把握しておくことも重要です。
南海トラフ地震の発生時期を正確に予測することはできませんが、リスクに備えて早めに準備をすることは、ご自身の資産を守る上で非常に重要です。
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