blognews 土地（敷地）と前面道路との間に水路（側溝）がある場合の注意点と調査ポイント
宅建士25年目で不動産コンサルタントの坂口 貴長隆です。
今回は、売りたい土地（または買いたい土地）と前面道路との間に水路（または側溝）がある場合の注意点について不動産仲介業者（プロ）向けの内容ですが、一般の売主（買主）様にも理解してもらえるよう簡単に解説します。
冒頭の写真のように水路が開渠（形態が目視で分かる状態）であれば、「これはどうなんだろう？」と意識しやすいですが、水路が暗渠（コンクリート等の蓋に覆われている状態）だと水路の存在に気付かないこともあります。
あなたが売りたい土地と前面道路との間に水路（または側溝）がある場合、
水路（または側溝）がその土地（の面積）に含まれているのか、それとも土地には含まれず道路側としてのものなのか。
それによって、土地面積そのものに多少の誤差がでますし、それが水路なのか？それとも側溝なのか？によってもその土地の所有者としてその水路（または側溝）の上を使う場合に費用（占用使用料など）が必要になる、不要であるなど、土地の維持費も違ってくるので注意が必要です。
なぜ、私が不動産売却サイトでこの点について解説するのかと言えば、土地と前面道路の間に水路がある場合、売買価格に影響することが多いからです。
土地値が高くなるのではありません。少し安くなる傾向があります。
不動産を売る時や買う時は、よく近隣の土地相場などを調べると1坪あたり〇〇万円というのが目安で出てきますが、相場とは良い物件と悪い物件などの全ての取引の平均値なので、そこから少し安くなってしまうという認識が必要です。
土地の前に水路がある時の3つの調査ポイント
まずは、現況の水路の寸法をメジャーなどで簡易計測しておきましょう。
1・法務局やネットで取得できる公図で「水路」表示の有無を確認する
2・水路（または側溝）の管理者は誰かを役所の道路課または下水課で確認する
3・道路課で水路（または側溝）が道路に含まれるか否かを確認する（役所によっては道路台帳のコピーを10円～400円ほどで貰える）
4・建築確認課で水路（または側溝）は、道路幅員に含まれるか否かを確認する（含まれる時は、道路台帳と現地簡易測定の寸法が合致しているかも確認しておく）
一方、水路が下水課の管理であれば、建築基準法上の道路幅員には含まれない可能性があるため、つまり、敷地が建築基準法上の道路に面していないと解釈される可能性があるため、建築基準法43条許可の可能性についても過去の近隣事例などからも調べておきましょう。
ちなみに、水路の管理が下水課であっても建築確認課が道路幅員に含めても良いと解釈すれば、問題無く建築確認申請（新築や再建築、増改築など）が出来ます。
最後に、雨水を流すだけの一般的な側溝（巾が約10～15㎝程度のもの）であれば、ほとんどのケースで気にする必要はありませんが、水路（概ね50㎝以上）の場合は、法定外公共物と呼ばれ、河川法や道路法などの法律で管理されていないものになり、その管理者は市町村の場合や水利組合であることが多く、また、その水路の上をまたいで敷地に出入りできるように一部蓋をするとなれば申請手続きが必要で占用使用料（地域によって異なる）も払い続ける必要があるのできちんと調べるようにしましょう。
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